一、总体情况

我区自2019年起开展老旧住宅增设电梯工作，区规划自然资源局牵头制订并印发了《大足区老旧住宅增设电梯实施细则（试行）》（大足规资发〔2019〕107号），截至2022年底，共办理增设电梯规划许可104部，核实完成规划竣工48部。2023年，根据区政府安排，区住房城乡建委负责牵头此项工作，制订并印发了《大足区老旧住宅增设电梯实施办法（试行）》（大足住建委发〔2022〕143号），文件于2023年1月1日起实施，计划每年对100部增设电梯住户予以补助，到2025年共补助300部。今年以来已联合审批增设电梯55部，开工建设只有36部。

二、存在问题

（一）居民意见统一难。在老旧住宅增设电梯的过程中，居民的意愿是一个重要的考量因素，其涉及政府、群众、企业等多个主体。从审批到验收涉及规资、住建、城管、电力、消防、燃气、市场监管等多个部门；从统一意见、经费筹集到施工配合、后期管护等环节则涉及小区业主，其自身利益诉求各异，需打通较多“关卡”“堵点”，特别是如何让业主达成一致意见、制定好合理的筹资方案和工程建设实施方案更是这项工作的关键，也是最大的“拦路虎”。比如：同一幢楼栋不同楼层住户利益存在分歧，高层用户对老旧住宅安装电梯积极性很高，而低层用户可能会反对，原因在于除电梯安装费用外，后续使用、维修保养、设备年检都是一笔开销不小的长期费用，且低层用户对电梯使用需求不高，甚至底楼不需要电梯，往往认为电梯运行的振动会产生噪音、影响睡眠，电梯井道的设置占用绿化、影响采光，高层住户与低层住户意见难以统一。

（二）条件不足增设难。一些老旧小区的多层住宅建造年代久远、场地狭窄，建筑本体很难找到增设电梯井道的空间；一些老楼地下基础、消防配套、供电设施及给排水系统陈旧落后，大面积改造成本较高，且可能会影响房屋安全。为此，受楼房空间规划、建筑结构、配套设施等多重因素制约，大大增加了部分老旧小区住宅增设电梯的难度。

（三）建设资金筹集难。新的《大足区老旧住宅增设电梯实施办法（试行）》，将安装电梯财政补助金额由每部3万元提高至8-12万元，补助比例超过总造价的30%以上，群众资金压力大幅降低。同时，我区还细化了提取住房公积金和区内银行专项贷款的办法，给予住户资金支持。但是，增设一部电梯一般需要筹集35万元至40万元左右，包括设计、施工、设备等方面的费用，仍有部分住户不愿意为此买单。一方面，由于动员工作不到位，安装用户少；或因整幢房屋结构所限，一部电梯只能提供给10余户住户使用，户平均安装成本高，高楼层分摊费用则更大，影响资金筹集。另一方面，楼层之间的价差商量更有难度，往往因为协商不成而影响工作推进。

（四）烂尾问题化解难。2019年-2022年期间，电梯竣工数只占规划许可的46%，多数电梯通过审批后却未能实现增设，一个原因是业主资金不到位而终止，另一个重要原因则是电梯代理公司挪用用户专项资金，造成项目停工。据了解，这三年间，有10余部电梯因资金链断裂，导致工程仅完成电梯钢结构井道后就停工至今，最长已达2年之久。电梯代理公司既无力完成后续建设，也无钱退还群众超付的工程款，烂尾工程化解难度大。

（五）后期运行管理难。根据相关规定，增设电梯投入使用后，需要委托专业物业公司来进行管理，但部分老旧小区没有聘请专业物业，影响增设电梯的验收和营运安全。特别是增设电梯建成投入使用后，部分电梯业主主体责任履行不到位，相关部门对后期运行也缺乏统一的指导管理，存在失管、脱管现象，给电梯的安全运行埋下隐患。

三、工作建议

（一）加大宣传力度。今年9月1日，国家《无障碍环境建设法》正式实施。其中，第二十二条指出：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅增设电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅增设电梯或者其他无障碍设施……”《无障碍环境建设法》为相关工作创造了良好条件，持续破解老旧小区增设电梯问题已是当务之急，为此，有关部门和镇街要加大对《无障碍环境建设法》的宣传，加强沟通协商，通过印发资料、小区讲座、入户宣传等形式与居民交流增设电梯的便捷好处。同时，召开业主大会，听取不同意见并协商相关方案，尊重多数居民的决定，并适时引导少数居民的意见。通过充分的沟通和理解，增加居民对电梯增设的认同感和支持率，推动增设电梯的顺利推进。

（二）加强协调沟通。政府有关部门和镇街要充分发挥协调引导作用，帮助居民有效处理利益冲突问题。业务主管部门要会同街道（社区）及生产企业科学制定一套完善的费用分摊标准，并将“谁获益谁分摊”作为执行原则，根据每幢楼居民的受益程度而合理出资进行悉心指导。由于底层住户不需要使用电梯，且有一定的噪声、采光影响，在协商协调时可考虑其他电梯安装户给予底层住户一定的补偿，促进老旧住宅增设电梯工作的有效实施。

（三）强化监督指导。区住房和城乡建委对老旧小区增设电梯要严格进行技术评估，通过对建筑结构和空间布局的详细了解分析，指导确定最佳的电梯增设方案。在设计过程中，充分考虑老旧小区的现场特征和环境限制，指导采用合理的技术和材料进行优化设计，确保电梯增设的可行性和安全性。比如统一电梯井道的外立面风貌及连接廊桥的建筑材料，统一采光、噪音的认证标准等。街道（社区）要及时解决安装过程中的具体问题，并最大限度地减少对周边居民生活的影响。要在政务网、新闻媒体、微信微博等媒介适时推送老旧住宅增设电梯的各类信息、政策、标准、流程等，为增设用户提供贴心、精准的政务服务。

（四）拓展筹资模式。一方面，可以尝试推广共享电梯模式，利用市场化手段，由电梯生产企业与金融部门合作，垫付资金增设电梯，再以租赁或用户付费模式推广给住户使用。另一方面，可探索政府集中采购模式，降低住户安装成本，提升电梯增设企业的规范运行和服务质量。

（五）化解烂尾难题。区住房和城乡建委会同财政、司法、法院、规资、市场监管等部门和属地街道共同化解烂尾电梯，支持群众通过司法途径维护自身合法权益，在完成清算、解除原合同后，引入新的电梯企业完成烂尾电梯的后续建设，早日实现群众盼望已久的电梯梦想。同时，为了避免出现新的烂尾问题，可探索以下防范措施：一是设置老旧住宅加梯企业的准入门槛，建立相应“黑白名单”机制，把无资质、借用资质的企业和人员排除在增设电梯业务之外。二是探索工程履约保险模式，建立资金保障计划，为相关资金安全筑牢“防护墙”。如加梯企业未能履行与业主的合同约定，由保险公司向业主赔付相应金额。三是推行保证金模式，由增设电梯企业与银行签订老旧小区住宅增设电梯资金保障计划书，并向银行存入对应金额的保证金，如增设电梯企业发生违约情况，由属地街道或区主管部门参考第三方审计机构意见后，开具相应支付函给银行，银行在保证限额内支付相应款项给业主，预防出现增设电梯烂尾工程的发生。

（六）规范运营管理。区市场监管局加强对增设电梯后的安全管理的监督检查，持续加强加装电梯的全过程质量安全监管。探索“物业包干制、物业酬金制、业主自我管理”等后期管理维护机制，促进电梯使用和安全管理水平不断提升。对于没有物业服务企业的部分老旧小区，可以引入外包机制，将辖区内的增设电梯的单元楼道统一打包委托给第三方专业维保单位负责管理。

（七）做优产业特色。受房地产调控政策影响，房地产行业发展趋缓，新建住宅和商业建筑的数量减少，从而导致电梯需求的下降，但另外两个电梯产业增长方向不容忽视。一方面，随着我国人口老龄化速度加快，老旧小区电梯缺失与人口老龄化矛盾凸显，旧楼增设电梯市场充盈。另一方面，随着电梯保有量持续上升，其维保更新需求经久不衰，市场前景广阔。为此，要做优做强电梯特色产业必须多方共同努力：一是支持本土企业深耕电梯产业及市场，制定电梯产业惠企政策，进一步加大政府对本土企业的扶持力度，促进电梯制造业和后期服务业融合发展。同时，支持建立行业协会和产业联盟，更好地向上级争取更多项目资金支持，特别是电梯验收资质，若我区自己拥有1-2个有资质的验收团队，就能有效解决增设电梯完工后，需在市里等待验收排队而候检时间过长的突出问题。二是大足高新区要紧跟电梯行业发展趋势，进一步加大招商力度，引导鼓励关键技术和营销模式创新，推动电梯产业质量和市场向智能制造、加装定制、安全可靠、绿色节能、覆盖川渝方向发展。三是相关部门及所属镇街（社区）则要自加压力，履职担当，在老旧住宅电梯增设过程中，不断优化审批报备流程，切实解决筹资、施工、维保中的各类问题，全力实现全区每年加装100部，到2025年达到300部的目标，探索一条可复制、可借鉴的大足经验，促进全区乃至川渝地区大中城市老旧小区电梯增设这一民心工程的推广普及，也为我区电梯产业集群发展和后服市场拓展壮大奠定新的成长基础、拓展新的市场空间。